공동담보 대출에 의한 새로운 전세사기

최근 경기도 수원 일대에서 전세 사기 신고가 줄이어 경찰이 수사에 나섰습니다. 요즘 같이 전세사기에 대한 경각심이 높을 때 어떻게 또다시 대량의 전세 사기 피해가 발생할 수 있었는지 피해 상황과 그 원인에 대해 알아보겠습니다.

 

10월 12일 기준 접수된 고소장 92건, 피해액수 120억 원 규모

고소당한 임대인은 부부와 그 아들입니다. 이들은 법인 18곳을 통해 임대사업자로 등록하고 임대업을 해 왔습니다. 이들이 소유한 주택이 오피스텔, 빌라 등 총 800세대 이상으로 알려지고 있으며, 전세 보증금이 총 1,000억 원을 넘을 것으로 추산되고 있습니다.

 

피해자는 대부분 1억 원 안팎의 세입자들

임대사업자는 전세보증보험에 가입할 의무가 있는데 이 중 단 77채만 가입이 되어있고 그나마 세입자가 직접 보험에 가입한 집이 두 채뿐이라고 합니다. 이미 경매에 넘어간 세대도 있고 임대인 일가는 잠적한 것으로 파악되고 있습니다.

 

근저당이 설정된 집에 후순위로 입주한 세입자들

 

우리가 지금까지 알고 있는 전세사기는 집값이 떨어져 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우에 발생합니다. 즉 역전세나 깡통전세를 말하는데 이때에는 그나마 선순위 세입자로 계속 그 집에 거주는 할 수 있는 경우가 많았습니다.

 

이번에는 특이하게도 임대인이 이미 집을 담보로 대출을 받은 상태에서 이를 알고서 입주한 세입자들이 많은 점입니다. 대출을 거의 최대한으로 받은 "깡통주택"인데도 문제는 세입자들이 대출이 적은 집이라고 판단하고 계약을 한 경우가 많았습니다.

 

깡통주택이 많은 것을 방송과 sns를 통해 거의 모든 사람들이 알고 있고, 세입자들도 나름대로 철저히 등기부등본 등을 확인한 후에 전세계약을 했을 것입니다.

 

문제는 '공동담보' 대출

이 임대인 일가가 '공동담보' 대출을 이용해 세입자들이 등기부등본을 봐도 해당 주택에 실제 대출금이 얼마인지 알기 어렵게 해서 세입자들이 대출이 적은 집이라고 착각하게 만든 것입니다.

 

◆공동담보 쪼개기 대출의 예

공동담보 대출이란 주택 여러 세대를 하나로 묶어 대출을 받는 형태를 말합니다. 보통의 경우 집 한 채를 담보로 대출을 받을 경우 통상 대출금의 120%의 금액이 근저당으로 설정됩니다.

☞1억 원을 대출받은 경우 등기부등본 상에는 1억 2000만 원이 기록되게 됩니다.

 

이를 근거로 세입자는 근저당 금액과 집값을 비교해 전세계약을 해도 보증금 반환에 문제가 없는 경우 입주를 하게 됩니다. 그러나 건물 전체를 하나로 하여 담보 대출을 받는 게 아니라 쪼개서 대출을 받은 경우에 세입자들은 해당 주택에 실제 얼마의 담보가 잡혀 있는지 알기 힘듭니다.

 

▶임대인이 1~2층을 묶어 6억 억 원의 대출을 받고, 3~5층을 묶어 9억 원의 대출을 받았다고 가정.

한층에 3세대*5층건물. 총 15세대 빌라의 경우(20억 원)
501호	502호	503호
401호	402호	403호
301호	302호	303호
201호	202호	203호
101호	102호	103호

① 이렇게 건물을 쪼개서 묶어 담보 대출을 받는 경우 101호부터 503호에 사는 15세대 입주자들은 자신이 살고 있는 호실에 얼마의 담보가 설정되어 있는지 알기 어렵습니다. 

 

② 202호 입주한 甲은 본인 세대의 등기부등본을 떼 보면 6억 원의 120%인 7억 2천만 원이 설정되어 있는 것을 확인할 수 있습니다. 20억 원 건물에 6억 원의 대출이 있는 것을 확인한 갑은 안심하고 전세계약을 체결한 것입니다.

☞같은 건물의 다른 세대와 묶인 공동담보 대출 액수를 알아보려면 다른 세대 등기부등본을 열람해야 합니다.

☞중개인의 권리관계에 대한 설명 의무는 해당 한 집에 대해서만 하면 되기 때문에 중개인의 협조가 없으면 쉽지 않습니다.

 

③이 번 사건에서도 보듯이 근저장된 액수가 많지 않다고 안심하여 전세보증보험에 가입하지 않는 것입니다. 또한 집주인이 은행에 빌린 돈이 얼마 안 되니 귀찮고 비용이 드는 전세보증보험에 들지 않아도 된다고 안심시켜 속이고 계약을 체결하는 것입니다.

 

최근의 판례를 기억하여 전세계약 시 공인중개사에게 입주하는 건물 전체에 설정된 공동담보 내용에 대힌 정보를 요구하자!!

 

▶공인중개사의 잘못으로 매도인이나 매수인에게 손해가 발생한 경우, 즉 중개사고가 난 경우 중개사의 중개의뢰인에 대한 손해배상책임을 명시하고 있습니다.

(공인중개사법 제30조) 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

▶최근 판결에 주목해야 합니다. 공인중개사가 임차목적물에 설정된 공동담보 내용 등을 임차인에게 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 돌려받지 못하게 된 경우에 공인중개사가 손해의 40%를 배상해야 한다는 판결이 나왔습니다.

 

①중개인은 중개의뢰인 A(임대인, 소유자, 집주인)에게 임차한 건물의 공동담보로 제공된 부동산에 대한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등의 자료를 요구하고 이를 확인한 다음 임차인에게 자료를 설명하고 제시할 의무가 있다.

② 중개의뢰인 B(임차인, 세입자)도 중개인이나 임대인에게 ①에서 거론된 권리관계 등에 관해 설명을 요구해야 하고, 더 나아가 스스로 건물의 권리관계 등을 조사할 주의의무가 있는 점에서 중개인의 책임을 40%로 판단한 것입니다.

 

주택임대사업자는 전세보증보험에 의무적으로 가입해야 합니다.

 

사기를 치려는 사람을 피해 가기란 쉽지 않습니다. 그러나 주택임대사업자의 건물에 입주할 때 전세보증보험 가입이 가능한 지 여부도 확인하고 또 최근 판례에서 보듯이 중개인에게 정보를 요구할 권리도 잘 활용해서 최대한 많은 정보를 얻도록 해야겠습니다. 

 

현지 수원 전세사기 피해의 경우도 대부분이 20~30대의 사회초년생이 피해자라 안타까운 상황입니다. 아직 많은 경험과 지식이 부족한 사람들을 대상으로 사기를 치는 자를 엄벌함을 물론이지만 개개인도 틈나는 대로 기본 지식을 습득하는 노력을 해야겠습니다.

 

2023.09.10 - [라이프] - 올바른 차용증 쓰는 법과 차용증 공증 및 확정일자

올바른 차용증 쓰는 법과 차용증 공증 및 확정일자