임대인(집주인)이 신청하는 특례 전세보증금반환보증

지난 7월에 역전세난 대책의 일환으로 역전세 주택의 보증금 반환을 보장하기 위해 후속세입자가 신청하는 특례 반환보증 상품을 출시한데 이어 임대인이 신청할 수 있는 특례 전세보증금반환보증이 출시됩니다. 전세보증금 반환을 위해 대출을 받은 주택의 후속 세입자를 보호하기 위한 것입니다.
 

임대인이 신청하는 특례 전세보증금 반환보증

역전세로 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 집주인을 위해 한시적으로 DSR 규제를 완화하여 대출을 해주고, 이러한 대출을 받은 주택에 입주하는 새로운 세입자를 보호하기 위해 임대인이 의무적으로 특례보증에 가입하게 하는 '특례 반환보증'입니다.
 

1. 전세금 반환자금 지원

특례 반환보증은 한시적으로 DSR 규제를 완화하여 2025년 9월 30일 이전까지 개시되는 임대차계약에 한해 신청할 수 있습니다. 
 
역전세난 등으로 전세보증금이 줄어들거나, 후속 세입자를 구하기 어려워 기존 세입자에게 전세보증금을 반환할 여력이 부족한 집주인에 대해   1년간('23.7.27~'24.7.31) 소득대비 대출비율로 DSR 40% 대신, DTI 60%를 적용하여 대출을 시행합니다.
 
이 특례반환보증에 가입한 주택의 임차인은 임대차계약기간 종료 후에 임대인이 정당한 이유 없이 보증금을 반환하지 않는 경우 보증기관으로부터 보증금을 대신 지급받을 수 있습니다.
 

2. 후속 세입자 보호 조치

규제완화 대출을 받은 주택의 후속세입자를 보호하기 위해 집주인의 특례 전세보증금반환보증(특례 반환 보증) 가입이 의무화됩니다.
 

3. 특례 반환보증 한도

특례 반환보증의 한도는 ①건당 보증한도의 경우는 현행과 같이 10억 원이지만 ②동일 임대인당 보증한도는 30억 원으로 늘어납니다. 따라서 다주택자 임대인과 임대차계약을 하는 임차인도 보호하게 됩니다.
 

4. HF, HUG, SGI 등 보증 3사에서 가입 가능

특례 반환보증은 보증 3사 모두에서 가입이 가능합니다. HUG(주택도시보증공사)는 인터넷을 비롯해 지사· 위탁금융기관 방문을 통해 가입이 가능하며, SGI(서울보증보험)는 지사 방문을 통해 신청가능합니다. 마지막으로 HF(한국주택금융공사)는 위탁금융기관(시중은행)을 통해 취급할 예정입니다.
 

 

예) HF(한국주택금융공사)  가입절차

집주인이 대출취급 은행을 통해 전세보증금 반환목적 대출을 신청하고 대출을 실행합니다. 이때 후속 임차인과 전세계약을 체결한 경우에는 먼저 전세 계약을 한 후 대출실행을 하며, 당장 후속 임차인이 없는 경우에는 대출을 먼저 실행하여 기존 세입자의 전세보증금을 처리한 후 나중에 후속 임차인과 전세계약을 합니다.
 
→기존 임차인에게 전세보증금을 반환합니다.
 
→ 후속 임차인과 전세계약을 체결합니다. 이때 전세계약 체결 전 은행을 방문하여 ①보증보험 가입 ②임대인 보증료 부담의무 등 전세계약 특약 및 필수 대출조건을 확인 이행해야 합니다.
☞대출 실행 시 후속 임차인을 구하지 못한 경우에는 추후 임차인이 정해져 임대차 계약을 체결하고 후속 세입자의 전입일로부터 3개월 이내에 특례 반환보증 가입을 완료해야 합니다.
 
→ 집주인 또는 후속임차인 보증 신청을 합니다.
☞임대인 가입형 : 8월 31일 출시, 임차인 가입형 : 7월 27일 출시
 
→보증취급 은행의 보증심사
☞집주인 대출정보, 개인정보 동의서 및 기타 필수 서류 준비
 
→보증료 납부(집주인)
 
→보증서 발급(보증취급 은행)
 

임대인 특례 반환보증의 특징

최대한 많은 세입자의 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 보증금 한도 요건 등을 완화하였으며, 세입자가 전세자금보증을 이용하지 않은 경우에도 특례 반환보증에 가입이 가능합니다. 

* 건당 보증한도 10억 원 외에 동일임대인 당 보증한도 30억을 신설함

 
꼭 알아야 할 요점을 정리해 보겠습니다.
 
■ 전세보증금 일부에 대해서만 보증보험을 가입할 수 없으며 전세보증금 전액에 대해 가입해야 합니다.
■ 집주인은 전세보증금 반환목적 대출을 받은 경우 기존 반환보증이나 임대보증금보증에 가입할 수 없으며 후속세입자와의 전세계약에 대해서 반드시 특례 반환보증상품으로 가입을 해야 합니다.
■ 후속 임대차 계약이 있는 경우에는 원칙적으로 후속 세입자의 전입일로부터 3개월 이내에 보증가입을 완료하고 보증료를 납부해야 합니다.
■ 대출 실행 시 후속 임대차 계약이 없는 경우에는 1년 내 후속 임대차 계약을 체결하고, 후속 세입자의 전입일로부터 3개월 이내에 전세금 반환보증 보험 가입을 완료하고 보증료를 납부해야 합니다.
 

▶보증료율(HF, HUG) : 아파트 0.13%, 아파트 외 0.15% ▶SGI(LTV에 따라 차등 가능) : [개인임차인] 아파트 0.183%, 아파트 외 0.208%   [법인] 아파트 0.240%, 아파트 외 0.273%

 

임대인용 특례반환보증과 임차인용의 차이점

전세금 반환을 보장하는 기능, 보증대상, 보증료율 등은 동일하나, 신청인, 신청시기 등이 다릅니다.

구분	임대인용 특례반환보증	임차인용 특례반환보증
보증신청인	임대인	임차인(후속임차인)
보증신청 시기	임차인 전입 전 신청가능(추후 전입  확인 필요)	임차인 전입 시 신청가능
보증한도	임대인 동일인 당 30억 원 신청건 당 10억 원	임차인 동일인 당 10억 원
보증대상 임대차계약	임차보증금 10억 원 이하, 임대차 계약기간 1년 이상 등
보증로율	아파트 0.13%, 기타주택 0.15%

 
이상으로 역전세난으로 임차인에게 보증금을 지급 못해 어려워하는 임대인에게 숨통을 터주는 동시에 보증금을 받지 못해 곤란을 겪는 임차인의 재산을 보호해주는 일거 양득의 제도 임대인 특례반환보증에 대해 알아 봤습니다.