중개보조원 고지의무 등 부동산 거래 시 알아두면 좋을 정보

2023년 10월 18일부터 시행되는 공인중개사법 개정안에는 주요한 4가지 내용이 있습니다. 새로 신설되는 내용에는 ①중개보조원 고지의무  ②중개보조원 고용인원 제한 ③임대차 중개시 설명의무가 있고, 개정된 내용에는 ④등록의 결격사유가 있습니다. 하나씩 그 내용을 살펴보겠습니다.
 

 

2023 개정된 부동산중개법의 주요 내용

빌라왕 사건 등 지금 사회적으로 문제가 되고 있는 전세사기를 예방하고 임차인을 보호하기 위한  정부의 대책 중 하나로 마련된 개정안입니다. 4가지 중요한 내용이 담겨 있는데 그중에서도 중개보조인 고지의무가 눈에 뜨입니다.
 
공인중개사 사무소를 구성하는 기본인력에 대한 개념을 정리해 보겠습니다.

개업 공인중개사	자격증을 보유하고 있는 공인중개사가 개업을 한 경우. 대표공인중개사
소속 공인중개사	▶직접 개업을 하지 않은 자격증 보유자로서 개업한 공인중개사의 직원으로 근무 ▶개업공인중개사와 마찬가지로 계약서 작성 및 계약관련 중요 내용을 설명 등 행위를 할 수 있다. ▶부동산 직인은 개업 공인중개사와 함께 날인해야 한다
중개보조원	▶4시간 직무교육 수료 외에 특별한 자격을 요구하지 않음 ▶직접 계약서를 작성하거나 계약을 설명할 수 없고, 단순한 대상 부동산 안내 등의 업무만 수행하는 자.

 

1. 중개보조원 고지 의무

중개보조원은 중개의뢰인(고객)에게 매물 현장을 안내하는 등 공인중개사의 업무를 단순 보조함에 있어 의뢰인에게 자신이 계약서 작성 및 계약내용 설명 등의 계약행위를 할 수 없는 중개보조원임을 미리 알려야 합니다.
 
이를 위반할 경우 과태료 500만 원이 부과됩니다. 이 과태료는 중개보조원이 소속된 사무실의 개업공인중개사에게도 따로 부과됩니다.
 
다만, 개업공인중개사가 중개보조원의 신분을 알리는데 상당한 주의의무를 다하고, 그 보조원에 대한 감독과 교육에 최선을 다한 경우는 과태료부과가 제외됩니다.

▶중개보조원에게 명함을 제공하고 명함에는 중개보조원임을 잘 보이게 표시합니다. ▶의뢰인에게 직접 명함을 건내는 것 외에 문자나 카톡 등의 방법으로 명함을 전송하게 교육 합니다.

요즘 엄청난 사회문제가 되고 있는 전세사기에 공인중개사와 함께 중개보조원의 가담 정도가 심한 것을 확인한 정부의 보환조치로 중개보조원의 신분을 분명히 확인하여 자격이 없는 사람으로부터 임차인을 보호하기 위한 규정입니다.

 

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2. 중개보조원 고용인원 제한

고용할 수 있는 중개보조원의 수는 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 총 수의 5배를 초과해서 고용할 수 없도록 규정이 신설되었습니다.
☞등록된 공인중개사 사무소에 개업공인중개사가 1명, 소속 공인중개사가 2명이 등록되어 있는 경우 중개보조원은 최대 15명까지 고용할 수 있습니다.
☞단, 이미 5배를 초과해 고용한 중개사무실의 경우 3년의 유예기간을 둡니다.
 
이를 위반할 경우 등록취소 또는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금이 부과됩니다. 중개보조원 채용 상한제는 1999년 폐지된 이후 24년 만에 부활된 것입니다.
☞국토부 조사 : 전세사기에 가담한 것으로 생각되는 사람 중 약 40%가 공인중개사와 그 주변인물, 특히 고용인원의 제한이 없는 무한대의 중개보조원의 이용에 의한 것으로 밝혀졌습니다.
☞'실장', '이사' 등의 명함을 가지고 자격 있는 공인중개사와 구분을 잘 못하는 의뢰인들에게 접근 부동산 중개업무를  하는 경우가 많습니다.
 

3. 임대차 중개 시 설명의무

제25조의 3의 설명의무에 포함된 두 가지는 이전에는 임대인의 동의를  받아야만 할 수 있었던 것입니다. 사실상 공인중개인이 임대인이 싫어하는 동의를 받아서 확인하기가 쉽지 않았습니다. 그러다 나중에 문제가 생기면 공인중개사도 일정한 책임을 지는 경우가 있었는데 이 조항이 생기면서 의뢰인뿐만 아니라 중개사들도 위험부담을 덜 수가 있게 되었습니다.
 
이 두 가지에 대해 개업공인중개사는 의뢰인에게 고지를 해야 하며 위반할 경우 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 각 호에 대한 고지 방법은 여러 가지가 있을 수 있으나 특약 등에 넣어 알 수 있도록 기재하면 좋을 것 같습니다.
 

4. 등록의 결격사유

개정 전에는 금고 이상의 형의 집행 유예를 받고 유예기간 중에 있는 자에서 그 유예기간이 만료된 날로부터 2년이 지나지 아니한 자로 강화되었습니다. 즉 현재는 유예기간이 끝나면 바로 개설 등록을 할 수 있었지만 이제는 유예기간이 만료되어도 그로부터 2년이 지나지 않으면 개설등록을 할 수가 없게 되었습니다.
 
이상을 전세사기를 예방하고 임차인을 보호하여 부동산 시장의 건전한 거래질서 조성을 위하여 마련된 2023 공인중개사법 개정안의 주요 내용을 살펴봤습니다. 부동산 거래를 할 경우 자격 있는 중개사인지 등을 잘 알고 부당한 피해를 입지 않도록 해야겠습니다.