재개발과 재건축 조합원 자격

둘의 차이를 간단히 정리하면 인근지역까지 모두 개발하는지, 아니면 오래된 주택만 다시 짓는가를 기준으로 삼으면 되겠습니다.  즉, 재개발 사업은 지역 전체를 개발하는 사업이고 재건축은 오래된 기존 주택이나 아파트를 허물고 신규 아파트를 짓는 개념입니다.

재개발

재개발 사업

재개발 사업은 상업지역·공업지역 등에서 도시기능을 회복하고 상권을 활성화시키기 위해 진행되거나, 정비기반 시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 도시기반 시설이나 경관을 재정비하는 공공성이 강한 사업입니다.

 

재건축 사업

정비기반 시설은 양호하지만 노후 또는 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 말합니다. 재개발 사업과 달리 이미 주거환경이 갖추어진 곳에 주택만 새로 짓기 때문에 민간사업일 경우가 많습니다.

 

재개발 사업은 안전진단을 받지 않아도 되지만, 재건축 사업은 아파트 등에 대한 안전진단이 필수입니다. 건축물이 튼튼하다고 판정이 되면 재건축 사업을 할 수가 없습니다. 몇 년 사이 안전진단이 강화되어 절차가 중단된 사례를 우리는 보도 등을 통해 많이 보게 됩니다.

 

조합원의 자격

재건축 사업은 개발되는 구역의 토지와 건물을 함께 소유하고 있어야 조합원 자격이 주어집니다. 조합원 자격이 자동 취득되는 재개발 사업과 달리 재건축 토지건물 소유자는 동의서를 내지 않으면 조합원 지위가 박탈됩니다.

 

재개발사업의 조합원 자격은 토지나 건축물을 소유하고 있는자, 지상권자에게 부여됩니다. 재건축의 경우와 달리 조합이 설립되면 사업에 동의하지 않더라도 일정한 요건을 충족하면 자동으로 조합원이 됩니다. 그러나 다음의 경우에는 수인을 대표하여 1인을 조합원으로 봅니다.

도시정비법(도시 및 주거환경 정비법) 제39조 제1항

1호 :  토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

2호 : 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때

3호 :  조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건출물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러명이 소유하게 된 때

 

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공유자의 조합원의 지위

1. 지분 쪼개기 금지

지분을 나누어 여러명의 소유자가 발생하면 조합원 수가 늘어나 일반분양 물량이 줄어들게 됩니다. 이로 인해 조합원이 부담해야 할 부담금이 커지게 되고, 경우에 따라서는 사업비가 증가되어 재개발사업 자체가 무산되기도 합니다.

 

이에 도시정비법은 무분별한 토지의 지분 쪼개기를 방지하기 위하여 제39조 1항 1호와 3호를 통해  지분쪼개기의 폐단을 막고 있습니다.

 

2. 제39조 1항 2호

* 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 본다.

* 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니한 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다.

☞ 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가 : ① 세대별 주민등록을 달리하고, ② 실거주지를 분가한 경우에 한정

 

대표조합원이 없는 경우 법률행위의 주체

재개발표준정관 제9조 제4항

하나의 소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 이 경우 그 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 별지의 대표조합원선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다

위 조항에서는 대표조합원을 신고하지 아니한 기간 동안의 조합원의 지위에 대하여서는 별다른 규정을 두지 않고 있습니다.  해석상의 다툼이 있을 수 있는 규정입니다.

 

이러한 경우에 공유자를 다 포함해 1인의 조합원으로 취급되고 있기는 하지만, 공유자가 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다(민법 제265조)는 점을 고려할 때 대표조합원의 선정이 있을 때까지는 그중  어느 누구도 대표조합원으로서의 권리·의무를 행사할 수 없다고 해석됩니다. 따라서 반드시 공유자로서 공동으로만 법률행위를 해야 합니다.

 

과소토지 조합원의 권리

과소필지 등의 소유자는 공동주택의 분양대상자에서 제외하고 과소필지 등을 현금청산의 대상으로 보고 있습니다.

 

¶ 도시정비법 제 79조 제2항 : 사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급해야 한다.

 

¶ 동법 제76조 제1항 제3호 : 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.

 

¶ 동법 시행령 제63조 제1항 제3호 단서 : 공동주택을 분양하는 경우 시 도 조례로 정하는 금액 규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다