부동산 매매계약서 작성시 반드시 알아야할 주의사항

부동산을 사고파는 일은 큰 금액이 오고 가는 일이기 때문에 매매계약서 작성 시 꼼꼼하게 잘 살펴보고 해야 합니다. 한번 작성한 부동산 매매계약서는 계약 상대방의 동의를 받기가 쉽지 않기 때문에 후에 수정하거나 다시 작성하는 것이 쉽지 않습니다. 부동산 매매계약서 작성 시 반드시 알아야 할 주의사항을 정리해 보겠습니다.

 

등기부등본과 건축물대장 확인

본인이 대법원 인터넷 등기소에서 직접 발급받아야 합니다. 매매거래 시 등기부등본이나 건축물대장을 위조하여 제시하는 사람들이 있습니다. 이 경우 위조한 문서를 식별하는 것이 쉽지 않으므로 큰 피해를 입을 수 있습니다.

1. 소유자와 매도인 정보

등기부등본 '갑구'에 있는 소유자와 계약을 체결하려는 매도인과 정보가 일치하는 지를 확인해야 합니다.

① 소유자 이름 ② 주민번호 ③ 주소 ④ 얼굴 등을 매도인의 신분증과 비교해서 확인을 해야 합니다. 또한 신분증 사본도 첨부하여야 합니다. 만약에 신분증이 의심스러울 경우 1382 또는 민원 24를 통해서 신분증 위조 여부를 확인해야 합니다.

 

 

1)  ARS로 진위확인 절차

전국 어디서나 ☎1382번으로 전화 → 음성 메시지에 따라 주민등록번호 13자리와 주민등록증에 인쇄된 발급일자 8자리 입력 → '입력하신 내용은 등록된 내용과 일치합니다'로 안내할 경우 정상

 

2) 인터넷에서 진위확인 절차

㉮ 정부24(www.gov.kr)에 접속하여 공동인증서 로그인 https://www.gov.kr/portal/main

정부서비스 | 정부24

㉯ 서비스 → 사실/진위확인 → 주민등록증 진위확인/잠금해제

 

 

2. 미성년자나 대리인과의 계약

1) 미성년자인 경우 '후견등기사항부존재증명서'을 확인해야 합니다.

 

2) 등기부상의 소유주가 아닌 배우자, 친구, 부모 등의 대리인이 계약당일 나온 경우 위임장을 반드시 확인해야 합니다.  ① 위임장의 내용문구에  이 매매계약체결에 관련해 매매 당사자간에 합의된 사항들이 모두 위임되어 있는지 문구를 하나하나씩 꼼꼼히 확인해야 합니다. ② 매도인의 인감증명서와 위임장에 날인된 인감도장이 같은 것으로 날인되어 있는지 확인을 해야 합니다. ③ 위임장에 기재된 위임인과 수임인의 신분증을 확인해야 합니다. ④ 대리인이 나온 경우에도 계약 상대방의 연락처를 확보하고, 본 부동산계약에 대해서 알고 있는지, 대리인에게 수여한 내용 등을 직접 확인하는 것이 좋습니다. 인감증명서를 본인이 3개월 이내에 직접 발급받았는 지도 확인해야 합니다.

2023.08.21 - [라이프] - 중개보조원 고지의무 등 부동산 거래 시 알아두면 좋을 정보

중개보조원 고지의무 등 부동산 거래 시 알아두면 좋을 정보

 

매매대금과 임대차보증금 금액 기재

매매대금과 임대차보증금의 금액을 정확하게 기재해야 합니다. 의외로 숫자를 잘못 기재해서 손해를 보는 경우가 많습니다. 또한 자신에게 유리한 다른 매매계약조건이 생겼을 경우, 이를 근거로 계약을 파기하겠다는 매매 당사자도 있습니다. 금액 앞에는 도장을 날인하지 않아야 합니다. 금액을 정확하게 한다고 날인하는 경우가 많은데 이 경우 문제가 될 수가 있습니다.

☞ 예를 들어 도장이 찍힌 금액을 정정한 것처럼 두 줄로 지우고, 그 위에 5억을 7억으로 고칠 경우 합의하여 수정된 것으로 볼 여지가 있어 금전적인 손해가 발생할 수 있습니다.

위약금 특약에 대한 규정 기재

위약금 특약이 없으면 상대방이 채무를 불이행할 때 계약금 상당의 금액을 당연히 받을 수 있는 것이 아니기 때문에 위약금 특약을 꼭 기재를 해야 합니다. 공인중개사를 통해 계약을 하는 경우는 대부분 특약 문구가 기재되어 있으나 직거래를 하는 경우에 이를 놓치는 경우가 많습니다.

 

¶ "상대방이 채무를 불이행하는 경우 상대방의 귀책사유가 있을 때는 계약을 해지할 수 있고, 그 손해배상금액은 계약금 금액으로 한다"라고 하는 문구를 기재해야 합니다.

 

 

중도금에 관한 사항

계약금과 잔금만 있는 경우에는 잔금을 치르기 전에는 언제든지 일방 당사자가 계약을 해지할 수 있습니다. 이를 계약금해제라고 합니다. 그러나 중도금이 있는 경우 중도금을 납입받은 이후에는 계약금계약에 의한 해제가 되지 않기 때문에 계약을 유지할 수밖에 없습니다. 그래서 계약을 꼭 유지하고 싶은 이유가 있다면 중도금을 넣어서 계약을 상대방이 해지할 수 없도록 하는 것도 한 방법입니다.

공인중개사를 통해 계약을 하는 경우

1. 중개대상물 확인설명서를 반드시 교부하고 설명을 하도록되어 있습니다. 그래서 이 중개 대상물 확인설명서에 기재되어 있는 사항들과 현재의 실제 상황이 일치하는 확인 해야 합니다. 면적, 위법건축불 여부, 주변 환경 등을 확인해 봅니다.

 

2. 공제증서를 확인해야 됩니다. 공인중개사가 중개를 하면서 중개사고가 나는 경우에 공제보험에서 손해배상을 받을 수 있습니다. 공제보험증서를 받아서 그 공제 보험이 유효한지, 내가 체결하는 계약 기간 동안 공제 보험이 적용이 되는지를 확인하고 사본도 받아둬야 합니다.

 

 

계약서 정보란 직접 기재하기

계약서 작성시 매도인·매수인 정보를 기재하는 란에는 각자 당사자가 각 정보를 스스로 기재하는 것이 좋습니다.  모두 타이핑을 미리 해 오거나 아니면 공인중개사가 직접 쓰는 경우가 있습니다. 나중에 문제가 될 경우 본인이 쓴 계약서가 아니고, 더군다나  본인이 체결한 계약이 아니라고 우기는 사람도 있습니다. 도장도 공인중개사가 찍는 경우가 많습니다. 이 경우도 본인이 각자 날인하는 것이 좋습니다. 계약서가 여러 장인 경우에는 위조방지를 위해 간인을 해야 합니다.

 

중요한 사항은 계약서 특약사항으로 기재

1. 기타 다툼이 될만한 중요한 사항은 계약서 특약사항으로 기재해야 합니다.

특약 사항의 예

1.도배장판은 언제까지 누가 해주기로 한다

2. 애완동물은 기르지 않도록 한다.

3. 잔금 치르기 7일 전까지 매수인 명의를 누구로 할지 결정한다

4. 이 계약은 매매 계약 당시 현 상태를 모두 확인하고 체결하는 계약이다

5. 누수 결로 곰팡이는 집주인이 잔금전까지 모두 해결하기로 한다

6 세금,제세 공과금은 잔금을 치르기 전까지 집주인이 모두 책임을 지고 해결한

7. 상가건물인 경우 건물에 대한 부가가치세를 별도로 지급하기로 한다

 

2. 그리고 변심에 의해서 사소한 이유로 계약을 해지하려고 하는 것을 방지하기 위해 "거주 혹은 건물 이용에 특별히 문제 되는 중요한 하자가 없으면 매매 계약을 해지할 수 없다"라는 문구를 넣을 수도 있습니다.

 

3. 중도금이나 잔금을 대출받아서 지급을 하는 경우 매도인의 협조를 구해야 될 경우가 있습니다. 이런 경우에 "대출 시 매도인은 이에 적극 협조하기로 한다"라는 문구를 기재할 수도 있습니다.

 

마지막으로 대출 등으로 잔금을 지급할 경우 그 잔금일 일주일이나 10일 전에 반드시 은행에 연락해서 잔금일에 대출금이 나오는지를 확인할 필요가 있습니다. 잔금을 치를 때 현금으로 할지, 계좌이체로 할지, 수표로 할지도 미리 쌍방 간에 합의하는 것이 좋습니다. 지급일에 현금이나 수표를 가져오는 경우가 가끔 있습니다. 잔금을 받아서 다시 다른 곳에 지불을 해야 할 경우 타행수표는 당일 출금이 안되므로 곤란한 경우가 생기기도 합니다.