세입자의 일방적 계약 해제(해지)가능 보증금 보증보험 가입의무 강화

국토교통부는 「전세사기 예방 및 피해지원 방안」 후속 조치로 등록임대사업자의 의무 임대보증 관리  등을 위한 제도개선을 추진한다.

2021년 8월부터 모든 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화되었지만 최근 전세사기 사례에서 임대사업자가 세입자에게 보증금 반환 보증보험에 가입한 듯 언급하고는 실제로는 가입하지 않은 경우가 많은 것으로 밝혀졌다.

「민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙」 개정안을 입법예고('23.3.22, 40일간)한다고 밝혔다.

따라서 이르면 6월부터 임대사업자가 보증금 보증보험에 가입하지 않을 경우 세입자가 일방적으로 계약을 해제할 수 있게 된다.

Unsplash 의 Mike Von, 공동주택

개정안의 주요 내용

임차인의 계약 해제.해지권 및 손해 배상 청구

임대사업자가 임대보증금 반환 보증 가입의무를 위반한 경우에는  1) 임차인이 임대차 계약을 해제.해지할 수 있다. 2) 이로 인한 손해도 배상도 청구할 수 있다.

 

임대보증금 반환 보증 가입을 위한 주택가격 산정방법 개선

기존의 문제점     주택가격 산정 시 신축빌라 등에 대하여는 감정평가액의 활용되는 점을 이용하여, 일부 임대사업자와 감정평가사들이 결탁하여  감정평가액을 부풀려 보증에 가입하는 문제가 있었다. (* 기존의 산정방식 * 감정평가액,공시가격, 실거래가 중 선택)

개선안     1. 공시가격 , 실거래가, 감정평가액 순으로 적용

2. 감정평가액은  공시가격. 실거래가가 없거나 주변 시세와의 현저한 격차 등으로 활용이 부적절하다고 인정하는 경우에만 적용한다.

3. 이와 함께, 한국감정평가사협회에서 추천한 감정평가법인 등이 평가한 감정평가액만 인정한다.

 

개정안의 기대 효과

 

1. 임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입은 이미 의무화되어 있지만, 이를 담보하기 위한 제도적 장치가 미흡해 임차인이 전세사기 위험에 노출되는 일이 있었다.

이번 하위법령 개정을 통하여 임대사업자가 보증보험을 가입하지 않은 경우, 임차인의 구제방법을 구체화하는 등 임차인 보호가 한층 강화될 것으로 기대된다.

 

2. 보다 투명한 가격을 정하도록 주택가격 산정방법을 개선하여,  감정평가액 부풀리기가 전세사기의 수법으로 이용되는 것을 차단하는 효가가 있을 것이다.