역전세로 불안한 보증금 보호를 위한 세입자의 대책

기존 임차인 甲(갑)은 2년 전 집주인 乙(을)과 보증금  5억 원에 전세계약을 맺었습니다. 전세 계약이 만료되어 이사를 가려고 하는 시점에 지금 거주하고 있는 집의 전세가격이 3억 5,000만 원으로 하락했습니다. 새로운 임차인 丙(병)은 3억 5,000만 원으로 전세 계약을 맺었습니다. 이와 같이 전세계약 갱신 시점의 전세가격이 기존 전세계약의 전세금 보다 낮게 거래되는 것을 역전세라고 합니다.

 

전세계약

 

 집주인이 여유가 있으면 별 문제가 안되지만, 금전적인 여유가 없는 집주인이 전세금을 받아 대출을 상환했거나 다른 용도로 사용했을 경우 기존 세입자가 새로 이사 가는 집에 지불해야 할 전세금을 제 때 받지 못하는 난감한 경우가 생깁니다. 이 경우 두 가지로 대비할 수 있습니다.

 

1. 전세보증보험에 가입합니다.

 

간단하게 말하면 전세 계약 종료 시 집주인이 세입자에게 반환해야 하는 전세보증금을 공공기관에서 대신 내어 주고 나중에 집주인에게 구상권을 청구하는 방식의 보험입니다.  전세보증보험에 가입하면 더 이상 집 값 하락등의 이유로 전세금을 돌려받지 못할까 걱정하지 않아도 됩니다.

 

 

※ 최근 정부는임대사업자에 대한 규제를 강화했습니다.

① 임차인이 거주하는 주택은 임대인이 먼저 보증보험에 가입해야만 임대사업등록이 가능함.

② 세입자가 확정일자를 받기 전에는 임대인이 근저당을 설정할 수 없게 하는 특약을 임대차계약서에 포함시키도록 함.

 

 

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전세보증보험 가입 조건 1

 

●반드시 공인중개사를 통한 계약이어야 합니다.

●주택 인도 및 전입신고가 되어 있어야 합니다.(대항력을 갖춰야 함)

●확정일자를 받아야 합니다.(대항력+확정일자=우선변제권 확보)

●보증대상 주택의 건물과 토지가 동일 임대인 소유여야 합니다.

●보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해가 없어야 합니다.

●전세기간이 1년 이상 남아 있어야 합니다.

●전세보증금이 대출을 통해 마련된 경우, ①신용대출은 가입 가능 ②질권설정, 담보대출, 채권양도, 통지된 전세대출은 가입이 불가합니다.

 

전세보증보험 가입조건 2

 

1) 가입시기 : 잔금 지급일과 전입신고일, 이 두 날짜 중 늦은 날을 기준으로 계약 기간이 1년 이상 남아 있을 때 가입이 가능합니다.

 

2) 보증한도 및 가입가능한 주택 등 전세보증보험에 대한 자세한 것은 아래 사이트를 방문하시면 됩니다.

https://tripper0sim.tistory.com/entry/%EC%A0%84%EC%84%B8%EB%8C%80%EC%B6%9C%EB%B3%B4%EC%A6%9D-%EC%A0%9C%EB%8F%84-%EA%B0%9C%EC%84%A0-%EB%B0%8F-%EC%A0%84%EC%84%B8%EB%B3%B4%EC%A6%9D%EA%B8%88%EB%B3%B4%EC%A6%9D-%EB%B3%B4%EC%99%84%EB%8C%80%EC%B1%85

전세대출보증 제공 범위 확대 한도 조정

 

2. 주택 임차권등기명령 신청

 

임대계약은 종료되었고 이사는 가야 되는데 집주인이 역전세로 인해 전세보증금을 돌려주지 못할 경우가 생깁니다. 그냥 이사를 갈 경우 대항력을 상실하게 됩니다. 혹시 깡통주택이 되어 경매 등이 진행될 때  이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 제도가 주택임차권등기신청입니다.

 

임차권등기명령신청에 대한 것은 다음 사이트를 방문하면 자세히 알 수 있습니다.

https://0mind.tistory.com/entry/%EC%A3%BC%ED%83%9D-%EC%9E%84%EC%B0%A8%EA%B6%8C%EB%93%B1%EA%B8%B0%EB%AA%85%EB%A0%B9%EC%8B%A0%EC%B2%AD

주택 임차권등기명령신청