전세대출보증 제공 범위 확대 한도 조정

주택도시보증공사는 전세대출보증 제공범위를 확대하고자 보증제도를 개선하였습니다. 금리인상, 주택가격 하락 등으로 국민 주거부담이 증가함에 따라 1 주택·실수요자를 위한 전세대출보증 제공 확대가 필요하다는 정부정책을 적극 지원하고자 보증제도를 개선하였습니다. 이번 규제 완화는 HUG, HF(한국주택보증공사), SIG(서울보증) 3사 보증기관이 동일하게 시행합니다.
 

Unsplash 의 Max Böhme, 거처가 필요하다는 호소

전세대출보증 제공범위 확대

2023년 금융위원회 업무보고 후속조치로서, 전세대출보증 제공범위를 확대하고자 보증제도를 개선하였다고 발표했습니다.
 

부부합산소득 1억원 초과 1 주택자와 보유주택가격 9억 원 초과 1 주택자 이용 가능

그간 1주택자의 경우 부부합산소득 1억 원 이하이거나 보유주택가격 9억 원 이하인 경우에 전세대출보증을 이용할 수 있었으나, 1 주택·실수요자의 주거안정 지원 등을 위해 전세대출보증 대상을 부부합산 1억원 초과 1 주택자 및 보유주택가격 9억 원 초과 1 주택자까지 확대합니다. 3월2일 부터 시행되었습니다.
 

대출보증 한도 조정

주택도시보증공사는 전세사기로부터 서민 임차인을 보호하기 위해 깡통주택에 대한 전세계약 유인을 축소하고 전세시장안정화를 위해 '전세금 안심대출 보증'의 대출보증 한도를 축소 조정했습니다. 2023년 1.16부터 부채비율이 90%를 초과하는 전세계약의 경우, 대출보증 한도를 전세보증금의 80%에서 60%로 조정하였습니다.
 
★ 부채비율 = (선순위채권 + 전세보증금) / 주택가격
★ 반환보증과 대출보증이 결합된 상품으로, 보증금 미반환 위험으로부터 임차인을 보호(반환보증)하고 은행으로부터 전세대출을 이용(대출보증)할 수 있도록 지원
★ 2023년 1월16일 이전에 실행된 대출의 경우, 당초 보증한도인 전세보증금의 80%를 적용합니다.

 

 

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 전세보증금반환보증 제도 개선

 

정부는 5월부터 HUG의 전세보증금반환보증 가입 기준을 전세가율 100%에서 90%로 강화하기로 했습니다. 또한 주택가격을 산정할 때 기준도 기존 공시가의 150%에서 140%로 하향하기로 결정했습니다. 이 제도는 전세 만기 후 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않더라도 보험사가 대신 돌려주는 보험상품입니다. 한마디로 요약하면 전세계약 종료 시 전세보증금 반환을 책임지는 보험입니다. 가입기관으로는 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험이 있습니다.
 

1. HUG 

보증금액	수도권 7억, 지방 5억원이하
보증한도	주택가격 - 선순위 채권
보증료	연 0.122~0.128%
가입기간	계약기간의 1/2 경과 전
가입주택	노인복지주택, 단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트
* 공관,가정어린이집,공동생활가정,지역아동센터,근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아님

 

2. HF

보증금액	HUG와 동일 조건
보증한도	HUG와 동일 조건
보증료	연 0.04%
가입기간	HUG와 동일 조건
가입주택	HUG의 대상주택에 도시형 생활주택 추가

 

3. 서울보증보험

보증금액	아파트 제한없음, 일반 주택 10억원 이하
보증한도	주택가격이 선순위채권 + 선순위 전세보증금이내 일 때 가능
보증료	연 0.192%
가입기간	계약 후 10월 이내
가입주택	HF의 대상주택에 노인복지주택 제외

 

	2021년 3월 기준	2023년 3월 기준	2023년 5월 이후
주택가격	공시가격의 150%	공시가격의 140%	공시가격의 140%
전세가율	100%	100%	90%

 

전세사기 피해자  '보증보험 갱신' 없어도 효력 인정

 

전세 계약 만료를 앞두고 임대인이 사망하는 경우 임차인은 해지 통고조차 하지 못하고 전세보증금 반환보증보험의 '묵시적 갱신' 상태가 되어버립니다. 나중에라도 전세금을 돌려받으려면 임대인의 상속인과 중도해지를 합의하거나 감정평가를 새로 받아야 합니다. 이는 현실적으로 쉽지 않아 임차인들은 전세금을 돌려 받지 못할까 노심초사합니다. 또한 작년 공시가가 사상최대의 폭으로 하락하면서 보증서 갱신 기준도 맞추지 못하는 경우가 많이 발생하고 있습니다.
 
이에 HUG는 최근 묵시적 갱신 상태인 전세사기 피해자를 위해 기존 보증서만으로 보증이행청구가 가능하도록 하는 내용의 제도 개편을 검토하고 있습니다. 전세 사기 피해자 중 상당수가 대출연장만 했지, 보증서 갱신까지 한 사례는 많지 않습니다. 따라서 전세 계약 해지뿐 아니라 계약을 연장하려는 피해 사례까지 지원하기 위해 관련 제도 개편을 추진하고 있습니다. HUG는 전세 사기 피해자를 대상으로 보증이행 청구 기간을 연장하고 임대인 사망 등의 이유로 보증이행 청구에 필요한 서류를 제출할 수 없을 땐 상담을 통해 예외 적용이 가능하다고 합니다.
 
앞서 국토부는 보증보험 가입 기준을 공시가격의 140%로 하고, 전세율(매매가 대비 전셋값)을 90%로 강화해 오는 5월부터 시행한다고 발표했습니다. 그러나 전세 사기 피해자들이 규정 강화로 추가 피해를 볼 수 있다는 문제점이 지적되어 정부는 연말까지 강화된 기준 적용을 유예할 방침입니다.