전세대출도 전세보증보험 가입도 안되는 근생빌라

근생 빌라는 법적으로 주택이 아니기 때문에 세입자가 전세 대출을 받을 수 없습니다. 더 큰 문제는 요즘처럼 전세사기가 기승하는 시기에 전세보증보험에도 가입할 수 없습니다. 또한 경매 시 낙찰이 쉽지 않고 낙찰가도 낮습니다. 우선순위를 갖췄더라도 보증금을 전부 돌려받기가 어렵습니다. 

 

근생빌라    ●상가로 허가받은 근린생활시설을 주택으로 개조해 분양한 불법 시설. ●주차에 제한이 없기 때문에 유리. ●매입 또는 분양받을 경우 상업시설에 대한 취득세를 내야 하며, 위반건축물이기 때문에 이행강제금도 부과됨.

 

근린생활시설 ●제1종 근린생활시설 : 슈퍼마켓, 미용실, 의원, 탁구장, 지역주민센터,마을회관. 바닥면적의 합이 300㎡ 미만. ●제 2종 근린생활시설 : 일반음식점과 서점, 테니스장, 수영장,공연장,사무소,금융업소,제조업소 등  300㎡ 이상

 

 

 

대항력이 있지만 문제

근생 빌라는 근린생활시설로 승인받은 건물을 주거용으로 불법 개조한 주택입니다. 외관상 일반 빌라와 구별하기가 쉽지 않고, 특히 전입신고 후 확정일자까지 받을 수 있어 임대인에 대한 대항력을 가지므로 불법주택이라는 것을 모르고 저렴한 가격에 끌려 계약을 하는 경우가 많습니다.

 

그러나 근생 빌라는 근린생활시설(상가)로 승인받은 건물을 불법으로 개조한  불법 건축물이므로, 전세사기 대상이 될 경우 정부의 구제도받기 힘들어 보증금을 돌려받기가 사실상 불가능합니다. 근생빌라가 시세에 비해 저렴한 것은 법적으로 주택이 아니기 때문에 전세대출을 받을 수 없기 때문입니다.

 

전세보증보험 가입 불가

◎ 전세보증보험 

전세 계약 기간이 끝나고 주인으로부터 여러가지 이유로 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증공사에서 전세금을 집주인 대신 보증금을 지급해 주는 보험 상품을 말합니다.

 

◎ 가입이 가능한 주택

●아파트  ●단독주택   ●다가구주택  ●연립주택  ●다세대주택  ●노인복지주택  ●주거용 오피스텔

 

☞주거용 오피스텔의 경우 계약서 용도란에 주거용으로 표시되어 있어야만 가능

☞도시형 생활주택이나 근린생활시설은 가입이 불가

 

근생빌라 확인 방법

◎ 근생 빌라와 일반 빌라는 외관상으로 구분하기가 어렵습니다. 일반 빌라 층수가 5층을 넘는 경우 근생 빌라일 가능성이 습니다.

 

◎ 근생 빌라는 정상적인 금융권 대출이 불가능합니다. 임대차 계약 시 임대인이나 중개인이  대출 가능한 금융기관을 지정해 주는 경우에 의심해 볼 필요가 있습니다.

 

◎ 임대차 계약 전 확인하는 등기부등본에는 계약 건물 중 몇 층이 근린생활시설인지 정확하게 표시되어 있지 않습니다.

 

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층별 용도를 확인하여 자신이 계약하는 곳이 근생인지 아닌지 확실히 알기 위해서는 건축물대장을 확인해야 합니다.

◎ 위법건축물 확인

 

● 건축물대장 상단의 위반건축물 확인 : 이 경우에는 확인에 별 어려움이 없음.

위법이 표시되어 있는 건축물 대장

● 위법 건축물로 신고가 안된 상태의 건생빌라

신고전 건생빌라

 이 경우는 조심을 해야합니다. 건축물대장에는 상업용으로 기재가 되어있는데 실제로는 주거용으로 사용하고 있는 경우입니다. 이 경우 빌라라고 소개를 받고 집을 확인하러 방문할 때 기존 임차인도 일반 가정집처럼 사용하고 있을 경우 불법건축물인 것을 눈으로도 확인하기 어렵습니다.

 

● 건축물대장은 주민센터나 정부 24에서 무료로 발급할 수 있습니다.

 

건축물대장 등·초본 발급(열람) 신청 | 민원안내 및 신청 | 민원 24 | 정부 24 (gov.kr)

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