전세사기 피해 예방을 위한 단계별 필수 확인 사항

발표에 의하면 전세사기 피해 임차인 중 약 60%가 20~30대 사회 초년생으로, 보증금을 마련하기 위해 전세 자금 대출을 받은 것으로 알려졌습니다. 전세사기 피해를 예방하기 위해 반드시 체크해야 할 핵심 사항을 전세계약 전, 계약 당일, 계약 후 및 입주 후로 나눠 알아보겠습니다.

 

 

■무허가·불법 건축물 여부 확인

무허가·불법 건축물은 전입신고를 할 수 없기 때문에 「주택 임대차보호법」의 적용을 받지 않습니다. 따라서 이경우 보증금 보호가 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

현장을 방문해보고 건축물대상 열람을 통해 무허가·불법건축물인지를 확인해야 합니다.

☞건축물대장 열람하기

 

 

■적정시세 확인

전세를 구하려는 지역의 중개업소를 복수로 방문해서 계약을 하려는 주택의 보증금이 적절한 것인지를 확인할 필요가 있습니다. 조사를 통해 매매가 대비 전세가 비율을 말하는 전세가율이 너무 높은 집은 가급적 피합니다. 이러한 주택은 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액의 반환이 어려울 수가 있습니다.

**적정 매매가와 전세가 시세 확인하기** ☞KB시세 바로가기  ☞부동산테크 시세 바로가기  ☞ 국토교통부 실거래가 공개시스템

 

 

■선순위 권리관계 확인

전세 계약을 하려는 주택에 선순위의 채권이나 보증금이 있는 경우, 보증금 전액을 반환받기 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다. 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인할 필요가 있습니다.

 

따라서 등기부등본을 확인해 가등기·가압류 등이 있는 지를 살펴야 하며, 근저당 등 담보권 설정 여부를 꼭 확인해야 합니다. 설정된 총금액이 기준 시세에 거의 육박하거나 많다고 생각되는 경우 계약을 하지 않는 편이 좋습니다.

☞등기부등본 확인하러 가기

 

 

■임대인의 세금 체납여부 확인

임대인의 미납 세금이 있을 경우, 압류 및 경매 등으로 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 국세인 경우는 세무서 또는 인터넷 홈택스에서, 지방세인 경우 주민센터 또는 위택스에서 체납여부를 확인할 수 있습니다. 계약 전에는 집주인의 동의를 구해야 하나 계약을 체결한 후에는 임대인의 동의 없이 미납국세 열람이 가능합니다.

☞홈택스바로가기

☞위택스바로가기

 

 

 

■계약자 본인 여부 확인

임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 합니다. 등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인해야 합니다. 임대인의 경우 신분증을, 대리인인 경우 위임장·인감증명서 등을 확인합니다. 

 

또한 보증금을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 잘 확인한 후 이체를 합니다.

☞운전면허진위 바로가기 

☞주민등록지위확인 바로가기

 

■공인중개사 정상 영업 여부 확인

미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다. 따라서 적법한 중개로 위험한 계약 체결을 방지하기 위해 중계업소의 정상 영업 여부를 확인해야 합니다. 또한 중개대상물 확인·설명서, 손해배상책임 관련 증서도 확인해야 합니다.

☞공인 중개업소 확인하기

 

■주택임대차표준계약서 사용

국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운 받은 표준계약서를 사용할 것을 요청합니다. 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 나중에 계약 관련 다툼이 생기는 것을 예방할 수 있습니다.

 

계약 후 본인의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시합니다.(권리보장 특약 명시)

☞표준계약서 다운하러 가기

 

 

 

■주택임대차 신고

계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 전세 계약서를 지참하고 주민센터를 방문하거나 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 신고할 수 있습니다.

 

임대차 신고를 할 경우 자동으로 확정일자가 부여되어 제3자에 대한 대항력 등이 발생하여 전세보증금이 보호됩니다.

☞임대차 신고하러 가기

 

■권리관계 변동 확인

계약체결 당일에도 등기부등본을 확인하였지만 계약 체결 이후 잔금 지급 시 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인해야 합니다. 또한 기존 세입자가 약속대로 이사를 가고 약속일에 입주할 수 있는 지도 꼼꼼히 확인합니다.

 

등기부등본 확인과 이사에 문제가 없는 것을 확인한 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금을 합니다.

 

 

■전입신고를 합니다.

전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 다음날에 대항력이 발생합니다. 주민센터를 방문해서 신고하거나 정부 24에서 온라인으로 신고 가능합니다.

☞정부 24 바로가기

 

■전세보증금 반환보증 가입

전세보증금 반환보증보험에 가입하면 전세보증금에 관련된 사고가 발생할 경우, 보증회사에서 보증금을 대신 반환해 줍니다. 각 보증기관에서 대출을 받는 경우 의무적으로 보험에 가입해야 하는 상품도 있습니다. 보증기관에 방문 가입조건 등을 확인합니다.

☞주택도시보증공사(HUG) 바로 가기

☞한국주택금융공사(HF) 바로 가기

 

이상으로 전세사기를 예방하기 위한 방법으로 전세계약 시 단계별로 유의해야 하고 확인해야 하는 사항을 정리해 봤습니다. 주택 구입자금이 부족한 사회초년생들은 자신의 피 같은 재산을 지키기 위해서 직장생활에 바쁘더라도 위와 같은 최소한의 내용은 점검하고 집을 구해야겠습니다.

 

2023.10.13 - [라이프] - 공동담보 대출에 의한 새로운 전세사기

공동담보 대출에 의한 새로운 전세사기