전세권과 전세 반전세 사글세의 주요 내용과 차이점

본인의 소유가 아닌 다른 사람의 주택을 이용하는 방법에는 전세권과 전세(미등기 전세), 반전세(월세), 사글세 등의 세 가지의 임대차로 크게 나눌 수 있습니다. 전세권과 기타 임차권의 주요 내용과 차이점을 알아보겠습니다.

 

 

 

전세권과 임대차

 

"전세권"이란 전세금을 지급하고 전세권 등기를 한 후 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제를 받을 수 있는 권리입니다.

 

▶ 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에도 미칩니다.

▶ 이 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하는 행위를 하지 못합니다.

 

▶ 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우, 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다.

 

전세권자는 전세권을 ① 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 ② 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있습니다.

 

이 경우에 전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무가 있습니다.

 

전세권의 존속기간

 

전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸합니다.

 

▶ 전세권의 종속기간은 10년을 넘지 못합니다. 당자가의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축합니다.

 

▶ 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 합니다.

 

▶ 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있는데, 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다.

 

▶ 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에

① 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 ② 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우

- 그 기간이 만료된 때에 기존 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다.

- 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다.

 

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임대차

 

"임대차"란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 임차임을 지급할 것을 약정하는 것을 말합니다.

 

민법에 따른 전세권 설정등기 없이 이루어지는 보통의 전세계약과 월세·반전세·사글세 등이 해당됩니다.

타인의 주택 이용 방법	요약	법률상 구분
전세권	전세금 지불, 전세권 등기	전세권
전세	차임 없이 전세금 지불, 등기 없음	임대차
반전세 또는 월세	보증금 지불 + 차임(월) 지급	임대차
사글세	임차기간 동안의 차임 전부를 미리 지급	임대차

 

임대차의 기간과 계약갱신

① 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

 

또한 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.

 

② 다음의 경우에는 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

- 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우

- 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우

 

③ ②의 경우는 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다.

 

※ ②,③의 묵시적 갱신의 경우

- 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

- 그러나 이 경우에 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.

- 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 해지의 효력이 발생합니다.

 

 

계약갱신 청구권

계약갱신청구권과 갱신계약의 해지 핵심정리

 

 

임차인의 보호

 

주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 규정하고 있으며, 「주택임대차보호법」에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있습니다.

 

 

1. 대항력

 

"대항력"이란 임차인이 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 제삼자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

▶ 제삼자 : 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖의 임차주택에 관한 이해관계인 등

 

1) 요건

 

① 주택의 인도 : 대항력을 획득하기 위해서는 '주택의 인도'가 필요

② 주민등록(전입신고) : 임차인이 주민등록을 마쳐야 하며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.

 

2) 효력발생 시기

 

대항력은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다.

☞ 그다음 날 = 다음 날 오전 0시부터 대항력 발생

☞ 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.

 

임차주택의 양수인 또는 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

 

2. 우선변제권

 

"우선변제권"이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 또는 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

 

1) 요건

 

① 임차인이 대항요건(주택의 인도 + 전입신고)을 갖추고

② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다.

 

2) 최우선변제권

 

임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우에도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금의 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 "최우선변제권"이라고 합니다.

 

구분	임차인의 범위	보증금중 일정액의 범위
서울특별시	1억6천5백만 원	5천5백만 원
⌈수도권정비계획법⌋에  따른 과밀억제권역(서울시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억4천5백만 원	4천8백만 원
광역시 (⌈수도권정비계획법⌋에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시,광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8전5백만 원	2천8백만 원
그 밖의 지역	7천5백만 원	2천5백만 원